D’un marché brûlant à un ralentissement majeur, le marché du logement de la région de Sacramento et toutes les personnes impliquées se sont lancés dans une course effrénée du pré au post-pandémie.
COMTÉ DE SACRAMENTO, Californie – La pandémie a été une course effrénée pour le marché du logement de la région de Sacramento; demandez à l’agent immobilier Dana Harward.
“Ces maisons dans lesquelles nous nous trouvons maintenant … lorsqu’elles ont été construites à l’origine en 2018 juste avant la pandémie, elles coûtaient entre 300 000 $ et 400 000 $”, a expliqué Harward alors qu’elle conduisait notre équipe ABC10 dans un quartier de banlieue populaire à Natomas .
Pendant la pandémie jusqu’à maintenant, ces mêmes maisons se vendent le double.
“Celui-ci s’est vendu 745 000 dollars”, a déclaré Harward en désignant une maison.
Avec la possibilité de travailler à domicile, la pandémie a apporté le pouvoir de vivre n’importe où, ainsi qu’une demande de plus d’espace et avec cela est venue la concurrence.
“Cela ressemblait à une frénésie d’alimentation de piranhas”, a déclaré Harward.
Une frénésie que l’évaluateur et analyste du logement Ryan Lundquist décrit comme le “marché du logement le plus agressif” qu’il ait jamais vu.
“Je pense que c’est quelque chose d’inattendu, où le marché est allé bien au-dessus de ce qu’il aurait naturellement fait”, a déclaré Lundquist.
Normalement, dit Lundquist, le marché du logement augmente pendant environ huit ans, puis redescend.
“Nous étions à ce point, puis une pandémie mondiale se produit”, a déclaré Lundquist. “Beaucoup de gens [were] pensant que le marché va baisser… il y a eu toutes ces prédictions, puis il a fait quelque chose que personne ne s’attendait.”
“Là où nous avons connu une croissance exponentielle, les prix ont augmenté de près de 200 000 dollars en deux ans”, a déclaré Lundquist. “C’est vraiment raide.”
Avec des taux d’intérêt extrêmement bas, les maisons de Sacramento et de la région environnante se vendaient comme des petits pains.
“Dès que les taux hypothécaires sont descendus en dessous de 3%, c’était comme si un stéroïde avait été injecté sur le marché”, a déclaré Lundquist.
En fait, les données de Lundquist montrent que si le marché a augmenté régulièrement pendant neuf ans avant la pandémie, ce n’était rien comparé à la croissance entre mars 2020 et mai 2022.
Au cours de ces deux courtes années, le prix médian d’une maison a augmenté de 42 % dans notre région, dit Lundquist.
“Il s’agissait vraiment de cibler des maisons à prix plus élevé”, a déclaré Lundquist.
Beaucoup ont utilisé leur capital – vendant pour acheter plus gros et plus récent ailleurs – comme de la baie à Sacramento.
“Et aussi des gens qui se concentrent sur le comté de Placer et le comté d’El Dorado, où les maisons étaient plus grandes”, a déclaré Lundquist.
En fait, statistiques de la North State Building Association montrent dans toute notre région le comté de Placer a eu les maisons les plus nouvellement construites pendant six mois consécutifs, de mai à novembre 2022.
Mais les choses changent… encore.
“Nous avons essentiellement vu la plus forte augmentation, la plus forte augmentation des taux hypothécaires des 40 dernières années au cours des derniers mois”, a déclaré Lundquist.
Selon Nouvelles hypothécaires quotidiennesde fin 2020 à 2021, les taux fixes à 30 ans étaient inférieurs à 3 %. En 2022, ils ont grimpé à plus de 7 %.
“Honnêtement, je ne pensais pas que ça allait changer presque quotidiennement comme ça”, a déclaré Harward. “C’était comme, ‘Ok, comment puis-je garder mes clients calmes?'”
Aujourd’hui, les taux se situent autour de 6 %, ce qui signifie que les taux d’intérêt sont encore le double de ce qu’ils étaient pendant la pandémie.
“Cela a complètement changé le marché”, a déclaré Lundquist. “Plus tôt dans l’année, nous faisions état de statistiques de logement très agressives, d’une demande massive, puis des taux hypothécaires disant:” Tiens ma bière. Et nous sommes dans ce marché où la lune de miel est terminée.”
Terminé, grâce à la Fed et à l’augmentation des taux d’intérêt pour tenter de contrôler l’inflation nationale.
“Je viens de dire aux gens qu’il est temps de croire que la Fed est très sérieuse quand ils veulent voir les dépenses diminuer pour maîtriser l’inflation”, a déclaré Lundquist. “C’est comme s’ils ciblaient le logement comme l’agneau sacrificiel sur l’autel.”
Certains experts disent que le plan de la Fed pourrait fonctionneravec le rapport du Bureau of Labor des États-Unis l’indice des prix à la consommation – une mesure de l’évolution des prix dans le temps – a moins augmenté en décembre qu’en novembre.
Mais avec des taux d’intérêt immobiliers toujours élevés, les acheteurs ne peuvent tout simplement pas se permettre ce qu’ils pouvaient pendant la pandémie.
“J’ai commencé en mars avec une cliente dont le pouvoir d’achat était de 460 000 $ et maintenant son pouvoir d’achat est de 375 000 $”, a déclaré Harward.
Brian Ensminger l’a ressenti de première main.
“Nous étions assez près de, ‘devrions-nous continuer à louer?'”, a déclaré Ensminger. “Nous voyions les taux d’intérêt monter et monter. La disponibilité diminuait.”
Lui et sa femme étaient à la recherche d’une maison pour fonder leur famille.
“Je dirais que nous avons visité le nord de 20 (maisons) et mis une offre sur près de 10”, a déclaré Ensminger.
Son agent, Alyssa Mezoui, l’a guidé tout au long du processus.
“Une chose que je conseille à mon client est : ‘Concentrons-nous sur le paiement mensuel. Que pouvez-vous vous permettre ? Et la zone dans laquelle vous voulez être'”, a déclaré Mezoui.
Après une recherche de cinq mois, ils ont prévalu, faisant des premiers propriétaires d’Ensminger juste à l’extérieur de Natomas.
“Pour pouvoir entrer et obtenir quelque chose dans la gamme que nous voulions, avec la capacité de faire ce que nous voulons – vraiment un ajustement parfait – pour que cela se produise, je pense que cela montre que cela devient un marché d’acheteurs”, a déclaré Ensminger.
Les taux d’intérêt élevés et la baisse du prix moyen d’une maison ont changé la donne pour les vendeurs.
“Eh bien, je pense qu’il est difficile pour les vendeurs de répondre”, a déclaré Lundquist. “Je pense que les vendeurs étaient aux commandes. Ils n’ont eu que des gros titres élogieux pendant des années – ils sont habitués aux acheteurs qui offrent plus que le prix demandé, renoncent à toutes les éventualités et disent vraiment où les vendeurs contrôlent.”
Mais aujourd’hui, les acheteurs, comme Ensminger, semblent être aux commandes.
“Nous avons pu acheter une maison à la fois, l’endroit qui a nourri nos critères… Je pense que c’est le mieux que nous puissions demander”, a déclaré Ensminger.
“Les acheteurs sont dans un endroit où ils surveillent les prix et c’est plus difficile à payer, alors ils ont du temps de leur côté”, a déclaré Lundquist.
Les agents immobiliers de notre région le voient de première main.
“Maintenant, ça va prendre un peu plus de temps (pour vendre)”, a déclaré Mezoui.
“En moyenne, nous voyons 60 jours”, a déclaré Harward.
Une comparaison étonnante avec la rapidité avec laquelle les maisons se sont vendues pendant la pandémie.
“La pandémie, c’était une semaine (pour vendre une maison)”, a expliqué Mezoui.
Plus précisément, les données de Lundquist montrent que la moitié de toutes les ventes en 2021 ont mis sept jours ou même moins à se vendre. Mais cela ne veut pas dire que notre marché est facile pour ceux qui cherchent à acheter une maison.
“Certaines personnes regardent 7% aujourd’hui et disent:” Arrêtez de pleurnicher parce que j’ai acheté ma première maison en 1982 à 16% “, a déclaré Lundquist. “Le problème, c’est qu’en 1982, cette maison coûtait 53 000 $ et c’est donc un jeu de balle totalement différent aujourd’hui.”
C’est pourquoi, dit-il, il y a actuellement une baisse de 40% de ceux qui cherchent à acheter une maison sur le marché du logement de Sacramento. Au printemps, le marché du logement se réchauffe toujours.
“Je pense que c’est aussi une chose printanière comme, ‘Wow ! Nous allons avoir un autre enfant !'”, a déclaré Harward.
Alors que les taux hypothécaires et les prix des logements baissent, beaucoup espèrent que davantage d’acheteurs viendront sur le marché, mais on ne sait jamais…
“Ma boule de cristal s’est cassée il y a si longtemps. Elle est recouverte de ruban adhésif”, a déclaré Lundquist. “Rappelons-nous que je ne pense pas que quiconque ait prédit le marché pandémique qui s’est produit.”
Peu importe le marché, il y a toujours des gens qui ont besoin de déménager.
“Les gens qui divorcent, les gens qui se marient, les gens qui ont besoin d’une plus grande maison”, a déclaré Lundquist.
Pendant ce temps, les agents immobiliers restent au milieu, aidant à la fois les acheteurs et les vendeurs tout en surmontant notre marché immobilier sauvage.
“Ne regardons pas en arrière pour dire pendant COVID que c’est le marché normal. Ce n’est pas le cas”, a déclaré Mezoui. “La vie arrive. Tu veux bouger ? Faisons en sorte que ça arrive.”
“Prenez cet acheteur ou ce vendeur et soyez excité avec eux!” dit Harward. “Vous changez leur vie.”
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