Comment la «ruée vers l’or» d’Airbnb pourrait avoir un impact sur le marché de l’achat d’une maison

(NerdPortefeuille) – L’activité d’Airbnb est en plein essor. La plate-forme populaire a enregistré ses revenus et ses bénéfices les plus élevés jamais enregistrés au troisième trimestre de 2022, en grande partie grâce à une forte demande et à des tarifs quotidiens plus élevés. L’essor de l’industrie de la location de vacances a attiré l’attention des investisseurs immobiliers et des entrepreneurs, qui ont amassé d’importants portefeuilles de propriétés locatives à court terme pour profiter du boom.

“Au cours des trois dernières années dans le monde de l’investissement immobilier, les locations à court terme ont été une sorte de ruée vers l’or”, déclare Tony J. Robinson, co-animateur du podcast The Real Estate Rookie. Semblable à la véritable ruée vers l’or du XIXe siècle, dit-il, de nombreux investisseurs ont été attirés par l’investissement locatif à court terme sans les outils ou les compétences appropriés.

“Je pense que beaucoup de gens qui ont sauté dans l’espoir de gagner rapidement de l’argent se retireront.”

Selon un article dans Bloomberg Marketsbon nombre de ces empires Airbnb pop-up ont été financés par des prêts risqués soutenus non pas par des acomptes importants ou des salaires des emprunteurs, mais par les revenus potentiels futurs des locations elles-mêmes. Si le boom de la location à court terme venait à s’effondrer, cela pourrait causer de sérieux problèmes à ces investisseurs et aux banques qui les ont financés.

Peu d’experts prédisent un véritable krach immobilier comme celui que nous avons vu de 2008 à 2014, en partie parce que les normes de prêt sont beaucoup plus élevées pour les prêts hypothécaires résidentiels aujourd’hui qu’elles ne l’étaient dans les années précédant 2008. Pourtant, les prêts soutenant ces entrepreneurs de locations de vacances pourraient reposer sur un terrain plus fragile.

Plutôt que d’être inondé par les saisies des propriétaires sous-marins, le marché immobilier – en particulier dans les zones dépendantes du tourisme – pourrait être surapprovisionné par les investisseurs mêmes qui ont acheté des maisons tout au long de la pandémie : les propriétaires Airbnb.

“Au niveau national, un dumping massif de maisons Airbnb serait nécessaire pour créer un crash”, a déclaré Jaime Peters, doyen adjoint de la comptabilité, de l’économie et des finances à la John E. Simon School of Business de l’Université de Maryville dans une interview par e-mail.

La demande dépasse de loin l’offre sur le marché actuel du logement, où de nombreux acheteurs de maisons ont magasiné pendant des mois et ont fait plusieurs offres, sans réussir à acheter. “Il y a moins de 800 000 maisons sur le marché à l’échelle nationale”, selon la Réserve fédérale de St. Louis, ajoute Peters. “Ce niveau d’inventaire est encore très bas.”

En d’autres termes, si les investisseurs d’Airbnb vendaient leurs propriétés et libéraient l’offre, cela pourrait offrir un certain soulagement aux acheteurs pressés.

Une surabondance d’approvisionnement

Airbnb les hôtes continuent d’ajouter de nouvelles annonces à un rythme effréné. L’offre totale de location à court terme aux États-Unis a atteint 1,38 million d’annonces en septembre, en hausse de 23 % par rapport à la même période l’an dernier, selon AirDNA, une société d’analyse du secteur. Un énorme 62% des listes actives ont été ajoutées depuis 2020.

Géographiquement, ces nouvelles inscriptions ne sont pas uniformément réparties. Le marché de Phoenix et de Scottsdale a connu une augmentation de 44 % d’une année sur l’autre, tandis que Las Vegas a enregistré une augmentation de 36 % des nouvelles inscriptions. Pendant ce temps, ces villes de la Sun Belt connaissent désormais certains des prix des logements qui chutent le plus rapidement du pays, en baisse de 4,4% et 4,8%, respectivement, par rapport à leurs sommets du printemps, selon AEI Housing Center.

Le nombre d’annonces de location à court terme dans les petites villes et les zones rurales a presque doublé entre mai 2019 et mai 2022, selon un rapport conjoint d’AirDNA et STR, une autre société d’analyse. Cela fait suite à une tendance des voyageurs américains à rechercher l’air frais et la solitude pendant la pandémie, mais pourrait s’avérer désastreux pour les propriétaires Airbnb dans ces régions si les habitudes de voyage reviennent à la normale.

« Les zones rurales sont en danger », déclare Peters. “Le manque d’utilisations alternatives des grands manoirs locatifs, avec des bains à remous, des salles de jeux et des vues panoramiques dans les zones rurales, les rend particulièrement vulnérables. Un petit appartement à New York peut toujours être reconverti en location à long terme (généralement moins rentable), mais c’est difficile avec un manoir de sept chambres dans la Géorgie rurale.

Robinson, qui gère 30 propriétés à travers le pays, partage des préoccupations similaires concernant un ralentissement potentiel de la demande de locations de vacances rurales.

« Si j’essaie de convertir mes propriétés du Tennessee en locations à long terme, je ne gagnerais pas d’argent », dit-il. “Donc, je serais motivé à vendre.”

Ralentissement de la demande, augmentation de la surveillance

Les hôtes eux-mêmes ont déjà commencé à tirer la sonnette d’alarme à propos d’un “Airbnbust», basé sur un tweet viral d’un hôte en octobre.

Cela a coïncidé avec une réaction violente contre Airbnb parmi les clients et les experts des médias, qui se sont plaints des prix élevés, des frais déroutants et des locations décevantes. Le PDG d’Airbnb, Brian Chesky, a récemment répondu à ces préoccupations sur Twitter, en disant “Je vous ai entendu haut et fort” et en promettant d’améliorer ces expériences pour les clients.

Pourtant, que ce soit à cause de clients mécontents, de l’inflation ou de changements dans les habitudes de voyage, la demande de locations de vacances semble s’affaiblir. Dans ses résultats financiers du troisième trimestre, Airbnb a revu à la baisse ses prévisions de revenus pour le quatrième trimestre. Et les données d’AirDNA indiquent que le taux d’occupation (la part des nuits disponibles qui sont réservées) a chuté de 1,2 % d’une année sur l’autre, ce qui suggère que l’offre dépasse effectivement la demande.

Et le secteur de la location à court terme est confronté à d’autres vents contraires qui pourraient amener de nombreux propriétaires Airbnb à se débarrasser de leurs portefeuilles, au-delà de la simple offre et de la demande.

Le conseil municipal de la Nouvelle-Orléans a récemment adopté une interdiction temporaire des nouvelles locations à court terme en octobre. Et la ville de Palm Springs, en Californie, une destination populaire pour les locations de vacances, a plafonné le nombre de ces locations autorisées par quartier.

« Dans les régions où le tourisme est la principale attraction, il y a deux dangers », dit Peters. “La popularité et l’offre croissantes d’Airbnb signifient plus de concurrence et, par conséquent, des prix plus bas. Deuxièmement, lorsque la demande ralentit – comme une récession -, les propriétaires amateurs sont susceptibles d’être les premiers à avoir besoin de vendre.

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