Byron York du Washington Examiner intervient dans la controverse sur les documents classifiés Biden et le Texas interdisant les achats immobiliers par des citoyens de pays spécifiques sur “The Evening Edit”.
De riches oligarques russes investissent probablement dans l’immobilier commercial américain et tentent de contourner sanctions imposées après l’invasion de l’Ukraine l’année dernière, selon un avertissement envoyé aux banques par l’unité des crimes financiers et du renseignement du département du Trésor.
Le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) a déclaré banques être à l’affût des transactions immobilières commerciales (CRE) suspectes qui pourraient être effectuées par des élites russes sanctionnées, des oligarques, des membres de leur famille et des entités qu’ils utilisent pour déplacer leur richesse.
L’alerte du FinCEN a noté que l’agence “évalue que les élites russes sanctionnées et leurs mandataires tentent probablement d’exploiter plusieurs vulnérabilités sur le marché CRE afin d’échapper aux sanctions”.
“Grâce à la pression internationale et aux restrictions économiques que plus de 30 pays ont imposées à la Russie pour sa guerre brutale contre l’Ukraine, les élites russes sanctionnées se retrouvent de plus en plus avec moins d’options pour déplacer et cacher leur richesse mal acquise”, a déclaré Himamauli Das, directeur par intérim du FinCEN. dit dans un communiqué.
Un drapeau national russe flotte au-dessus du siège de la Bank Rossii, la banque centrale russe, à Moscou, le 28 février 2022. (Andrey Rudakov / Bloomberg via Getty Images / Getty Images)
L’immobilier commercial présente une opportunité attrayante d’éviter potentiellement les sanctions car elles “impliquent systématiquement des méthodes de financement très complexes et des structures de propriété opaques qui peuvent permettre aux mauvais acteurs de dissimuler relativement facilement des fonds illicites dans des investissements CRE”, selon l’alerte.
Les entreprises privées et les investisseurs impliqués dans le marché CRE utilisent régulièrement des fiducies, des sociétés écrans, des véhicules d’investissement en commun et d’autres entités juridiques des deux côtés des transactions. Ces structures juridiques permettent aux investisseurs de limiter leur responsabilité juridique, fiscale et financière.
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Une voiture de la police italienne des finances est garée devant un yacht appartenant à l’oligarque russe Alexei Mordashov à Imperia, en Italie, le 5 mars 2022. (Photo AP / Antonio Calanni / Salle de presse AP)
Les transactions CRE impliquent également généralement plusieurs couches de ces entités juridiques et peuvent avoir de nombreux investisseurs derrière elles, ce qui peut rendre difficile pour les institutions financières d’identifier tous les bénéficiaires effectifs d’une entreprise particulière.
Ce manque de transparence et de stabilité des rendements a rendu les transactions particulièrement attrayantes pour les investisseurs et entités étrangers. Les investisseurs étrangers ont tendance à représenter une part importante des transactions CRE aux États-Unis – l’alerte FinCEN note que 8,4% des transactions dans une enquête de 2021 impliquaient au moins un client étranger vivant à l’étranger, et le chiffre était supérieur à 10% pendant plusieurs années avant la pandémie.
Des squatteurs arborent des bannières et un drapeau ukrainien alors qu’ils occupent un bâtiment qui appartiendrait à un oligarque russe. (Photo AP / Alberto Pezzali / Salle de presse AP)
FinCEN a identifié quatre méthodes par lesquelles sanctionné les oligarques russes et les élites peuvent tenter d’utiliser le marché CRE pour échapper aux sanctions :
- Les véhicules d’investissement groupés, y compris les fonds offshore, peuvent être utilisés pour contourner les obligations de vigilance à l’égard de la clientèle (CDD) des institutions financières et les exigences de déclaration de la loi sur le secret bancaire. Le FinCEN note que même si les banques abaissent leur seuil de CDD d’une participation de 25 % dans le fonds à 10 % – ce qui est typique pour les clients à haut risque – les investisseurs cherchant à échapper aux sanctions peuvent simplement abaisser leur fonds juste en dessous de ce seuil pour éviter d’être détectés.
- Les sociétés écrans et les fiducies basées aux États-Unis ou à l’étranger peuvent être utilisées par les élites russes sanctionnées pour dissimuler leur propriété dans une propriété CRE, en particulier dans les propriétés de grande valeur avec plusieurs couches d’entités juridiques et de fiducies. Les entreprises légitimes de développement immobilier et les sociétés de gestion d’actifs peuvent involontairement être entraînées dans des stratagèmes de contournement des sanctions par l’utilisation de ces structures.
- Des tiers – y compris des parents, des amis ou des associés commerciaux – peuvent être utilisés par les élites russes sanctionnées ou leurs mandataires pour créer les entités juridiques utilisées dans les transactions CRE illégales.
- Les investissements CRE discrets qui offrent des rendements stables peuvent être attrayants pour les élites russes sanctionnées et leurs mandataires, car ils sont moins susceptibles d’être remarqués par le grand public ou d’attirer une attention indésirable. Le FinCEN note que ceux-ci peuvent “varier énormément en nature” et sont tout aussi susceptibles d’être tentés dans les zones urbaines de petite à moyenne taille que dans les plus grandes villes.
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FinCEN est une agence au sein du Bureau du Trésor du terrorisme et du renseignement financier qui recueille des renseignements financiers et cherche à lutter contre le blanchiment d’argent, le financement des groupes terroristes et d’autres crimes financiers. Lorsque les banques déposent des rapports d’activités suspectes sur des transactions soupçonnées d’être de nature illégale au Département du Trésor, le FinCEN est la sous-agence qui les analyse et les met à la disposition des responsables de l’application des lois pour leurs enquêtes.