Goldman Sachs Les analystes ont récemment publié un rapport qui prédit une correction immobilière de style 2008 pour certaines régions des États-Unis qui ont connu une appréciation démesurée des prix des maisons qui ne s’est pas accompagnée d’une croissance similaire des salaires. Le rapport de la banque d’investissement mentionne San Diego, Phoenix, San Jose et Austin comme les quatre régions métropolitaines les plus susceptibles de connaître une forte baisse des prix de l’immobilier en conséquence.
Si le rapport est exact, cela signifie-t-il de gros problèmes pour les unifamiliales confiance dans l’investissement immobilier (FPI) Maisons américaines 4 Location (AMH 1,14 %)?
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American Homes 4 Rent consolide le marché de la location unifamiliale
American Homes 4 Rent est une FPI qui se concentre sur la possession et la location de maisons unifamiliales (de nombreuses FPI de sa catégorie ont tendance à se concentrer sur le développement d’immeubles d’appartements). Historiquement, les immeubles locatifs unifamiliaux étaient une industrie très fragmentée dominée par de petits propriétaires de type « maman-et-pop » qui possédaient un ou deux immeubles locatifs. Pendant longtemps, la sagesse conventionnelle était que les locations unifamiliales n’étaient pas une entreprise évolutive et qu’il n’y avait pas d’économies d’échelle. American Homes 4 Rent a prouvé que le modèle commercial fonctionne.
Fin septembre 2022, American Homes 4 Rent comptait un total de 58 961 propriétés unifamiliales dans 22 États, dont 1 057 propriétés à vendre. Le plus grand marché géographique de la société est Atlanta, suivi de Dallas, Charlotte et Phoenix. Phoenix compte 3 399 propriétés, qui représentent 5,9 % du portefeuille d’American Homes 4 Rent. American Homes 4 Rent n’est pas exposé aux autres marchés mentionnés dans le rapport Goldman Sachs (San Jose, San Diego et Austin).
La société est exposée à certains marchés les plus performants tels que Charlotte, Nashville, Jacksonville et Tampa. Donc, si les prix des maisons s’effondrent à Phoenix, qu’adviendra-t-il d’American Homes 4 Rent ? Tout d’abord, cela ne devrait pas avoir d’impact sur la valeur comptable par action puisque la société ne “rédige” pas valeur de son patrimoine immobilier à mesure que les prix montent. La plupart du portefeuille d’American Homes 4 Rent a été acheté en moyenne il y a environ sept ans, il y a donc beaucoup d’appréciation du prix de l’immobilier qui n’apparaît pas au bilan.
Les taux de vacance sont encore extrêmement bas à Phoenix
En règle générale, les loyers accusent un retard d’environ 21 mois sur l’appréciation du prix des maisons. En effet, les loyers sont réinitialisés au maximum chaque année et ils ne sont réinitialisés à la valeur marchande qu’une fois qu’un locataire quitte l’appartement. Très peu de propriétaires augmenteront le loyer d’un locataire de 20 %, même si le prix des maisons augmente de ce montant. Étant donné que Phoenix ne représente qu’environ 6 % du portefeuille d’American Homes 4 Rent, toute baisse potentielle de l’inflation des loyers n’aura qu’un faible impact sur les bénéfices. Le marché locatif de Phoenix est toujours extrêmement tendu, avec un taux de vacance locative inférieur à 4 %, soit le marché le plus tendu depuis 20 ans. Nous pourrions voir les prix des maisons baisser et les loyers bouger très peu, car les propriétaires sont peu incités à réduire les prix.
American Homes 4 Rent prévoit que les fonds provenant des opérations (FFO) de 2022 se situeront entre 1,52 $ et 1,56 $ par action. Les FPI ont tendance à utiliser les FFO pour décrire les bénéfices au lieu des bénéfices par action, comme indiqué selon les principes comptables généralement reconnus (PCGR). En effet, la dépréciation et l’amortissement représentent un coût important selon les PCGR, mais ne constituent pas une dépense qu’une entreprise ferait un chèque à payer. Cela signifie que le bénéfice par action selon les PCGR a tendance à sous-estimer les flux de trésorerie de l’entreprise.
American Homes 4 Rent paie une dividende de 0,72 $ par action, ce qui signifie que le ratio de distribution (dividende divisé par FFO par action) est inférieur à 50 %. Ceci est extrêmement faible pour une FPI et indique que même si l’appréciation des loyers à Phoenix s’est arrêtée, le dividende est bien couvert et ne devrait pas risquer une réduction du dividende.
Brent Nyitray, CFA n’a aucune position sur les actions mentionnées. The Motley Fool occupe des postes dans le groupe Goldman Sachs et le recommande. Le Motley Fool a un politique de divulgation.