S’adressant à des clients au printemps 2022, des chercheurs de John Burns Real Estate Consulting ont expliqué pourquoi le marché immobilier américain brûlant allait bientôt plonger dans une correction dans laquelle les prix chuteraient à deux chiffres sur de nombreux marchés en surchauffe. L’appel était audacieux, considérant à l’époque Les économistes de Zillow prévoyaient que la valeur des maisons américaines monterait en flèche de 17,8 % supplémentaires entre février 2022 et février 2023.
Il s’avère que les chercheurs du JBREC n’avaient pas tout à fait raison, ils étaient sur place.
Peu de temps après que la Fed a commencé à relever les taux d’intérêt, la flambée des taux hypothécaires a fait basculer le marché immobilier américain dans ce qui Le président de la Fed, Jerome Powell, appelle un “difficile [housing] correction.” Ce ralentissement brutal a provoqué une chute des volumes de transactions immobilières à travers le pays au cours du second semestre de 2022. De plus, les prix des maisons aux États-Unis, mesurés par le Indice national des prix des maisons Case-Shiller désaisonnaliséqui avant 2022 n’avait pas baissé sur une base mensuelle depuis 2012, a diminué de 2,5 % entre juin et novembre.
D’une part, une baisse de 2,5 % des prix des maisons aux États-Unis pourrait sembler insignifiant étant donné que les prix des maisons aux États-Unis ont grimpé de 41 % au cours le boom immobilier pandémique. D’autre part, le fait que les chercheurs d’entreprises comme Bank of America et KPMG pensent que la baisse des prix des maisons se poursuivra jusqu’en 2023signifie que la correction doit certainement être surveillée.
Pour mieux comprendre ce qui se passe au niveau régional, Fortune contacté les chercheurs de John Burns Real Estate Consulting. Ils nous ont donné accès à leur propriété Indice de valeur immobilière de Burns (BHVI).
Alors que les prix nationaux des maisons se sont un peu dégonflés au second semestre 2022, l’histoire varie considérablement selon le marché. Vous pourriez même l’appeler un bifurqué correction des prix des maisons : certains marchés régionaux ont fortement chuté, tandis que d’autres ont à peine bougé.
Parmi les 150 principaux marchés du logement suivis par Burns Home Value Index, 100 marchés ont terminé 2022 avec des prix des logements locaux inférieurs à leur sommet de 2022. Alors que 50 marchés, y compris des endroits comme Milwaukee et Miami, ont terminé 2022 avec des prix immobiliers locaux restant à des niveaux record.
Parmi les marchés en baisse, 24 marchés régionaux du logement ont terminé 2022 avec des prix des maisons en baisse d’au moins 5 % par rapport à leur prix de pointe respectif de 2022.
La grande majorité des marchés avec de fortes baisses de prix, y compris des endroits comme Seattle (-8,7%) et Santa Cruz (-8,2%), se trouvent sur la côte ouest. L’une des raisons est l’abordabilité : de nombreux marchés du logement de la côte ouest étaient déjà tendus en termes d’abordabilité, et la flambée des taux hypothécaires a simplement poussé ces marchés à la limite.
Il y a une autre raison : une proportion plus élevée de maisons dans marchés immobiliers surchauffés de la côte ouest appartiennent à iBuyers et les constructeurs de maisons. Contrairement aux propriétaires principaux, les investisseurs et les constructeurs sont plus susceptibles de réduire les prix si les ventes s’arrêtent.
Le meilleur exemple de la correction bifurquée du logement pourrait être le contraste entre Chicago et San Francisco.
Pendant le boom immobilier pandémique, Chicago et San Francisco ont suivi des parcours similaires. Les deux marchés ont connu une vague d’émigration à mesure que le travail à distance s’est installé. Les deux marchés ont également connu une énorme hausse des prix de l’immobilier, car demande “d’espace” a grimpé en flèche pendant les confinements.
Cependant, la trajectoire des prix des maisons à Chicago (baisse de 0,1 %) et à San Francisco (baisse de 10,5 %) a divergé juste au moment où les taux hypothécaires ont franchi 5 % en 2022. Tout se résume à l’abordabilité : les acheteurs de maison à San Francisco étaient déjà proches de leurs limites financières , tandis que les acheteurs de Chicago avaient encore un peu plus de marge de manœuvre pour absorber le choc des taux.
Les fortes corrections des prix des maisons ne se produisent pas seulement sur les marchés à coût élevé de la côte ouest. Cela se passe aussi dans des marchés immobiliers « pétillants »y compris des endroits comme Austin (-9,5 % par rapport à son pic de 2022), Boise (-8,1 %), Las Vegas (-8,3 %) et Phoenix (-8,9 %).
Pendant le boom pandémique, les prix des maisons dans ces soi-disant “Zoomtowns” ont grimpé en flèche bien au-delà des fondamentaux sous-jacents (c’est-à-dire les revenus locaux) soutiendraient historiquement. Une fois que la migration à distance a ralenti et que les taux hypothécaires ont grimpé en flèche, ces villes en plein essor « pétillantes » ou « mousseuses » ont glissé vers de fortes corrections.
Quelle est la prochaine étape de la correction des prix des maisons ? Tandis que les chercheurs en immobilier restent divisésils conviennent que la trajectoire des taux hypothécaires au cours de l’année à venir est la plus grande incertitude. Si les taux hypothécaires restent élevés, cela ne fait qu’augmenter les chances que les prix nationaux des maisons baissent davantage.
“Les prix des maisons sont généralement le dernier indicateur pour trouver un plancher dans une récession immobilière, et nous pensons toujours qu’il reste encore beaucoup de temps devant nous jusqu’à ce que cela se produise tant que [mortgage] les taux restent supérieurs à 6 %”, a déclaré Rick Palacios Jr., directeur de la recherche chez John Burns Real Estate Consulting. Fortune. La nouvelle équipe locale, dit-il, continuera d’être la plus durement touchée. “Les baisses de prix depuis le pic de 2022 pour les constructeurs de maisons sont généralement beaucoup plus importantes que la revente, surtout si l’on considère les coûts encourus par les constructeurs qui paient pour racheter le taux pour les acheteurs de maisons.”
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